De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen – Wkb – is in aantocht. Die gaat ervoor zorgen dat gebouwen aantoonbaar voldoen aan het Bouwbesluit. Maar vergroot ook de aansprakelijkheid van álle bouwers voor verborgen gebreken. Dit moet je weten.
De Wkb is een nieuwe bouwwet met grote impact. Het doel? De overheid wil verbetering van kwaliteit in de bouw door (1) versterking van de positie van de bouwconsument (particulier en zakelijk) via een aantal wijzigingen in het Burgerlijk Wetboek. En (2) de introductie van een nieuw stelsel van kwaliteitsborging.
Kwaliteitsborging
Eerst over punt 2: onafhankelijke private kwaliteitsborgers gaan straks tijdens de bouw controleren of het bouwwerk voldoet aan het Bouwbesluit. Zo’n controle doet de gemeente nu voornamelijk op papier, bij het verlenen van de vergunning. Of het gebouw daadwerkelijk zo is gebouwd, wordt lang niet altijd gecontroleerd. En er wijzigt nogal eens wat in het proces (andere materialen, installaties, etc.). Of het gerealiseerde gebouw matcht met de regelgeving is dus maar de vraag.
Gebouwdossier
Daar gaat die kwaliteitsborger op letten. Tijdens het ontwerp- en bouwproces kijkt hij naar de risico’s in relatie tot het Bouwbesluit en stelt een gebouwdossier samen om de kwaliteit aan te tonen. Als bouwer moet je hiervoor bewijslast aanleveren. Denk aan foto’s, bonnen van materialen etc. De borger controleert zelf ook op kritieke punten. Uit het gebouwdossier stelt de kwaliteitsborger een ‘dossier bevoegd gezag’ samen, dat naar de gemeente gaat. En wat dus geldt als ‘vinkje’.
Focus verschuift
Met de invoering van de Wkb verschuift de focus van het vooraf verkrijgen van een vergunning dus naar achteraf kunnen aantonen dat er wordt voldaan aan wet- en regelgeving. Het stelsel gaat in 2022 eerst in voor wat men noemt Gevolgklasse 1.
- Grondgebonden eengezinswoningen, inclusief nevenfuncties (garage, kantoor aan huis)
- Woonboten
- Vakantiewoningen
- Bedrijfspanden van maximaal twee bouwlagen, inclusief een klein kantoor / kantine
- Kleine fiets- en voetgangersbruggen (niet over rijks- of provinciale wegen), maximaal twintig meter overspanning
- Overige bouwwerken die geen gebouw zijn tot maximaal twintig meter hoog (masten, antennes, etc.)
- Verbouwingen van hiervoor genoemde bouwwerken vallen (voor zover niet vergunningsvrij), ook onder gevolgklasse 1.
Pak je zelf vergunningsplichtig werk aan dat in Gevolgklasse 1 valt, dan komt daar straks een kwaliteitsborger bij aan te pas.
Sterkere positie opdrachtgever
Doe je voornamelijk vergunningsvrij werk, dan krijg je niet snel te maken krijgen met dit nieuwe Wkb-stelsel. Met een dat andere aspect van de wet – het in het begin van dit artikel genoemde puntje 1 – krijgt iedere bouwende partij te maken.
Door het aanpassen van de regeling van aanneming van werk in het Burgerlijk Wetboek (BW) krijgen opdrachtgevers een sterkere positie ten opzichte van bouwers. Daarbij maakt het voor de wet niet uit of je eenmanszaak bent of honderd man personeel hebt. Deze wijzigingen gelden voor alle bouwwerken, dus ook voor bijvoorbeeld een uitbouw of het plaatsen van dakkapel.
Dit zijn de wijzigingen:
Wkb: aanscherping waarschuwingsplicht
De wettelijke waarschuwingsplicht in artikel 7:754 BW wordt aangescherpt. Je moet jouw klant voortaan schriftelijk, duidelijk en begrijpelijk waarschuwen. En op tijd wijzen op fouten in het ontwerp, de opdracht en tekeningen afkomstig van de opdrachtgever.
Verplicht opleverdossier
Je bent verplicht om je opdrachtgever bij de oplevering een opleverdossier te geven dat een volledig inzicht geeft in de nakoming van de overeenkomst en ten aanzien van uitgevoerde werkzaamheden.
Aansprakelijkheid verborgen gebreken
Volgens het nieuwe artikel 7:758 lid 4 BW ben je aansprakelijk voor alle gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt. Tenzij deze gebreken niet aan jouw zijn toe te rekenen.
Op grond van het nieuwe artikel 7:765a BW ben je verplicht om je klant – schriftelijk, duidelijk en begrijpelijk – te informeren óf, en zo ja, hoe je bent beschermd tegen het risico dat je je verplichtingen tijdens de bouw niet meer kunt nakomen.
Betalingsverplichting opschorten
Particuliere opdrachtgevers mogen met het oog op de oplevering hun betalingsverplichting opschorten en maximaal 5 procent van de laatste termijn(en) van de aanneemsom bij de notaris in depot storten.
Lees ook: Wkb, zoveel tijd heb je nog.
Lees ook: Speel mee met de Wkb.
